La sentenza del Tribunale di Torino del 13 gennaio 2025 affronta con precisione una questione delicata e ricorrente nel diritto condominiale: il conflitto tra la volontà assembleare e i limiti posti dalla proprietà esclusiva del singolo. Al centro della vicenda, una delibera che autorizzava l’installazione di un ascensore, comportando lavori sulla soletta soprastante una cantina privata.
La pronuncia ribadisce il principio secondo cui l’assemblea condominiale non può deliberare interventi che incidano su beni in proprietà esclusiva, in assenza del consenso espresso del titolare. Una decisione che si inserisce nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità in tema di nullità delle delibere condominiali.
Il caso
La società ricorrente, proprietaria di una cantina nel seminterrato dell’edificio, impugnava la delibera assembleare del 3 maggio 2023, sostenendo che l’intervento approvato (rimozione della scalinata centrale e livellamento del piano d’ingresso per collocare un ascensore) avrebbe inciso sulla propria porzione immobiliare, riducendone volumetria e fruibilità.
A nulla valeva il richiamo del condominio al principio di solidarietà e alla necessità di agevolare l’accesso ai piani superiori per cinque condomini anziani e disabili. La ricorrente, esclusa dalla decisione, agiva per far valere la nullità della delibera per eccesso di potere deliberativo.
Quadro normativo e giurisprudenza
L’art. 1137 c.c. distingue tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali. Le Sezioni Unite della Cassazione, con sent. n. 9839/2021, hanno chiarito che la nullità ricorre nei casi di oggetto impossibile, contenuto illecito o carenza assoluta di attribuzione.
Su tale base si colloca la più recente Cass. n. 16953/2022, secondo cui: «Le deliberazioni assembleari devono riguardare esclusivamente le materie a essa attribuite. Una delibera che incida su beni di proprietà esclusiva è nulla, in quanto priva di legittima base deliberativa».
Il Tribunale di Torino applica tale principio, evidenziando come l’intervento deliberato coinvolgesse una soletta posta a copertura della cantina, accertata – tramite CTU – come parte integrante della proprietà individuale della ricorrente.
La CTU e l’accertamento della proprietà
Determinante, quindi, l’elaborato peritale che ha confermato la natura esclusiva dell’area interessata: l’intervento, se eseguito nei termini iniziali, avrebbe alterato struttura e dimensioni della cantina. Né rileva, secondo il giudice, che durante la causa il condominio abbia proposto soluzioni alternative meno invasive: il giudizio va svolto con riferimento allo stato di fatto e di diritto esistente al momento dell’impugnazione.
La solidarietà condominiale non giustifica l’illegittimità
Il Tribunale ha respinto il tentativo del condominio di giustificare la delibera con l’interesse all’accessibilità. Il principio solidaristico – pure affermato dalla giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2019, n. 13729) – trova applicazione solo in presenza di interventi sulle parti comuni.
Quando invece l’opera incide su beni esclusivi, il consenso del proprietario è imprescindibile.
La delibera che pregiudichi diritti reali individuali senza autorizzazione è radicalmente nulla, anche se sorretta da finalità meritevoli e da maggioranze qualificate.
Spese e responsabilità processuale
Il Tribunale ha condannato il condominio alle spese di lite e di CTU, richiamando il principio di causalità ex art. 91 c.p.c.: è stato infatti l’intervento deliberato, illegittimamente esteso su proprietà altrui, ad aver costretto la ricorrente ad agire giudizialmente. Neppure l’evoluzione successiva del progetto può neutralizzare l’illiceità originaria della delibera.
Conclusioni
La sentenza riafferma un principio fondamentale: l’assemblea condominiale non è sovrana. Le sue decisioni, per quanto condivise, devono rispettare i confini imposti dal diritto di proprietà. L’installazione di un ascensore è senza dubbio un’opera di pubblica utilità, ma non può travolgere i diritti dominicali di un condomino.
L’amministratore e i professionisti che lo assistono dovranno quindi verificare con scrupolo la titolarità dei beni coinvolti prima di procedere all’adozione di simili delibere, evitando di trasformare l’interesse collettivo in uno strumento di compressione arbitraria delle prerogative individuali.
